沪深策略城市迎来焕新大潮！中央定调：20年房龄老房子，2026年起或又吃香

六楼的王大爷终于不用再为下楼买菜发愁了。长沙楚湘社区那栋20年房龄的老楼，去年装上了新电梯。灰扑扑的外墙被粉刷一新，楼下的空地划出了整齐的停车位，还装上了充电桩。社区食堂开张后，他每天下楼就能吃上热乎饭。

这个建于2003年的小区，曾经管道锈蚀、墙皮脱落，如今成了周边居民羡慕的对象。这种变化并非个例。 2026年2月，北京公布了当年第一批城市更新项目清单，一口气列出了1321个项目，计划投资1049.5亿元。清单里既有故宫周边的历史街区保护，也有遍布各区的老旧小区改造和电梯加装。

这些项目背后，是一笔规模更大的国家投入。 2026年4月7日，央视《新闻联播》披露，“十五五”期间，也就是未来五年，全国城市更新至少可完成投资15万亿元。仅地下管网更新一项，预计就能拉动约5万亿元投资。

钱怎么来，往哪里去，规则在2026年4月16日被进一步明确。财政部和住建部联合发布通知，2026年中央财政将继续支持部分城市实施城市更新行动。通过竞争性选拔，不超过15个地级及以上城市将获得定额补助，东部每个城市最高8亿元，中部10亿元，西部12亿元。这笔钱不是撒胡椒面，而是要求地方整合资源，用于重点样板片区建设和可持续的更新机制探索。

这意味着，中国城市发展的核心逻辑，正从向外“摊大饼”式的扩张，彻底转向对内部存量的精耕细作。过去那种圈地盖楼、快速周转的模式正在退场，取而代之的是对现有城市空间的修补、升级和活化。

为什么政策的目光，会聚焦在20年房龄左右的老房子上？时间点很关键。 1998年住房商品化改革后，第一批大规模建设的商品房，正好在世纪之交建成。如今，这批房子普遍进入了“中年危机”：楼体结构尚且坚固，但内部的管线早已老化，外墙斑驳，没有电梯，停车位一位难求。

它们最大的矛盾在于，房子老了，地段却熟了。这些小区大多占据了城市早期发展的核心区域，经过二十多年的沉淀，周边学校、医院、菜市场、地铁站一应俱全。一个家庭十几年积累下来的生活圈、工作半径和人情网络，都深深嵌入这片区域。新区的房子可能更新、更亮，却难以替代这种根植于成熟地段的稳定感。

所以，这轮城市更新，表面看是修路、换管网、装电梯，往深了看，其实是在给老城区重新“估值”。当硬件短板被补齐，那些无法复制的地段价值，才会完全显现出来。

改造正在从“面子工程”走向“里子革命”。现在的更新分为三个层次。最基础的是“基础类”，由政府财政兜底，主要解决安全隐患，比如全面更换老化的燃气、供水、排水管道。其次是“完善类”，由政府和居民共担，包括加装电梯、增建停车位和充电设施。 2026年，加装电梯首次被明确纳入中央财政补贴范围，按楼层分档补助，4至6层每台补助25万元，7层及以上每台补助30万元。最高层次是“提升类”，旨在引入社会资本，建设社区食堂、托育点、养老驿站，打造“15分钟生活圈”。

各地的实践呈现出不同的思路。北京采取的是清单式大规模推进，2026年首批1321个项目覆盖了从核心区历史保护到老旧小区改造的方方面面。武汉则提出了“五改四好”的片区统筹模式，计划3年内完成182个片区的整体更新，目标是做成“好房子、好小区、好社区、好城区”。

上海的特点在于节奏稳，啃硬骨头。这几年启动了57个城中村改造项目，完成了104万平方米旧住房成套改造，2025年还推进了1526万平方米老旧小区改造。深圳的路径更有意思，由安居集团下场收购存量商品房转为保障性住房。这一步棋，不仅帮助市场去化库存，更试图将保障房从偏远新区拉回配套成熟的市中心，让有居住需求的人能住到生活更便利的地方。

市场的反应是最直接的。在北京，一些完成综合改造的老旧小区，二手房价格平均有8%到12%的涨幅，其中加装了电梯的楼栋，涨幅更为明显。上海静安区有老小区在完成“微更新”后，二手房挂牌价从每平方米4.8万元左右攀升至接近9万元。在成都、天津等城市，核心区总价低、有改造预期的老房子，近期看房量和咨询量明显增加，部分房源挂牌价有所上调。